분양권 양도세 신고 방법 (분양권 전매 후 셀프 신고하기)


분양권양도세 1

분양권 양도세 신고 방법 (분양권 전매 후 셀프 신고하기) – 분양권을 전매할 경우에는 양도소득세 신고를 반드시 해야 하는데요. 이번 글에서는 분양권 전매 후 양도세 셀프 신고하는 방법에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

이 글은 본인 경험으로 작성되었으나 저 역시 전문적인 세무사 또는 세무서 직원이 아닌 일반 개인으로 내용에 있어 오류가 있을 수 있으므로, 참고용으로만 봐주시기 바랍니다. 또한, 최대한 자세히 적으려고 했으나 정확성에 대해서 보장할 수 없습니다.

이 글은 1개 아파트 분양권 전매 후 신고 방법에 대해서 다루고 있습니다. 여러개를 하실 경우에는 다른 글을 참조해 주세요. 

목차

    분양권 양도세 셀프 신고 방법

    1. 먼저 홈택스 (hometax.go.kr)에 접속합니다.

     

    2. 상단 메뉴 중 신고 / 납부 > 세금신고 > 양도소득세를 클릭합니다.


    양도세신고 2

    3. 양도소득세 신고 화면에서 예정신고 > 1개 부동산 양도 (간편신고)를 선택합니다. 모두 채움서비스의 경우 국세청에서 모두채움 안내를 받으신 분만 가능합니다. 

    양도세 예정신고와 확정신고가 있는 것을 볼 수 있는데요. 양도세의 경우 양도일 기준으로 2개월 이내에 예정신고를 해야 하며, 해당 양도일의 다음해(내년) 5월에 확정신고를 다시 해야 합니다. 하지만, 그 해 양도한 건 수가 1건일 경우에는 따로 다음해 확정신고를 하지 않아도 됩니다. (예정신고는 해야 합니다.)

    양도세가 발생되지 않은 마이너스 거래일 경우 양도세가 없으므로 양도세 신고를 하지 않아도 된다고 생각할 수 있으나, 마이너스 거래일 경우에도 양도세 신고는 반드시 해야 합니다.


    양도세신고 3

    4. 로그인 후 양도세 신고 안내 확인 안내문이 보여지는데요. 적용되는 부분이 있는지 확인하셔야 합니다.


    양도세신고 4

    5. 양도인 (매도자 본인)의 기본 정보를 입력합니다.

     

    6. 양도연월은 잔금일(명의변경일)을 기준으로 합니다. 현재 살고 있는 주소를 입력하며 전화번호등을 입력한 후 다음으로 이동합니다. 양도한 달의 다음달 10일 경부터는 미리채움 서비스가 가능하다고 하는데요. 분양권 전매 후 2개월 이내로 양도세 신고를 마쳐야 하므로 미리채움 서비스를 이용할 수 있는 경우는 한정적인 것 같습니다.


    양도세신고 5

    7. 양수인(매수인)의 인적사항을 입력합니다. 부동산 거래시 부동산 매매 계약서에 매수인의 인적사항이 나와있을텐데요. 양수인의 주민등록번호를 입력하고 지분 거래가 있다면 해당 부분을 입력합니다. 양도자와의 관계는 무관계가 일반적이며 가족 등 그 외의 경우에는 조회버튼을 누른 후 해당하는 관계를 선택합니다.


    양도세신고 6

    8. 다음화면에서는 양도자산을 입력하게 됩니다. 분양권 전매이므로 양도물건 종류에는 주택분양권으로 하고 세율구분에서는 1년이상, 1년미만을 선택합니다. 1년이상 분양권의 경우 양도차익의 60% 세율을 적용합니다.


    양도세신고 7

    9. 자산소재지를 입력합니다. 주소검색을 통해 입력하면 되는데요. 저의 경우 재개발 단지라 도로명주소로는 검색이 되지 않더라구요. 매매 계약서에 나와 있는 주소를 기준으로 입력하면 됩니다. 

     

    10. 양도일자는 잔금일을 입력합니다.

     

    11. 취득일자는 해당 아파트 분양 계약일을 입력합니다. 계약서를 확인하면 계약일을 확인할 수 있습니다.

     

    12. 양도면적(토지)에는 매매 계약서상 토지 면적을 양도면적에는 전용면적을 입력합니다. 부동산 매매 계약서를 확인하면 확인할 수 있습니다.


    양도세신고 8
    4

    13. 가장 중요한 부분입니다. 먼저 양도가액에는 매매가액을 입력합니다. 매매가액은 분양권 매매 계약서에서 총 매매금액 부분을 참고하여 입력하면 됩니다. 총 매매 금액에는 (분양가액 + 확장비 + 옵션비 + 프리미엄)이 더해진 금액일 것입니다.

    저는 이 부분이 헷갈려서 세무서쪽에 전화 문의를 했었는데요. 인터넷의 글에는 분양가를 넣지 말고 실지거래금액을 입력하라고 하더라구요. 분양권 전매의 경우 분양가+옵션 가격은 4억이지만, 예를 들어 계약금10%인 4천만원 + 중도금대출승계 조건으로 거래한다면 양도가액을 4천만원으로 할지 4억으로 할지 헷갈리는데요. 세무서에 문의했을때는 사실 4천만원이든 4억이든 중요한 것은 양도차액이므로 양도차액 (프리미엄 금액)만 맞으면 어떻게 입력해도 상관없다고 합니다. (어짜피 서류를 첨부합니다.)


    양도세신고 9

    14. 취득가액 및 필요경비 입력을 클릭합니다.

     

    15. 아래와 같은 화면이 보이는데요. 항목 선택후 해당하는 항목에 소요된 비용을 입력한 후 등록하는 방식입니다. 가장 먼저 주요 경비를 클릭하여 매입가액을 선택후 지급금액에 매입금액을 입력합니다. 매입금액은 분양권 매매 계약서 중 분양금액으로 나와있을텐데요. 일반적으로 (분양가액 + 확장비 + 옵션비)를 더한 금액입니다. 부동산 매매 계약서를 확인해 보세요.


    양도세신고 10

    16. 중개 수수료 비용은 필요경비로 인정받을 수 있습니다. 중개 수수료 비용을 주요 경비 항목 중 선택한 다음 사업자 등록번호를 입력하고 증빙종류로 현금영수증을 받았다면 조회하여 입력할 수 있습니다. 그 외에 정부 인지세의 경우에도 필요비용으로 인정받을 수 있습니다.


    양도세신고 11

    17. 이제 양도차액이 계산됩니다. 양도차액은 매매금액 (분양가 + 확장비 + 옵션비 + 프리미엄) 에서 분양가, 확장비, 옵션비를 빼고, 소요된 경비 (중개비, 인지세 등)을 뺀 금액인데요. 그러므로 부동산 전매를 통해 얻을 수 있는 실질 수익이라 할 수 있습니다. 분양권 전매의 경우 장기보유 특별공제 등의 공제액은 없습니다. 

     

    18. (7)번 항목은 반드시 입력하는 게 좋은데요. 양도세의 기본 공제액은 연간 250만원입니다. 즉, 250만원의 수익은 세금을 매기지 않는 것이므로 반드시 입력하는 것이 좋습니다. 

     

    19. 양도차익(실질 수익) – 양도세 기본 공제액 (250만원) 을 한 금액이 과세표준인데요. 여기에 분양권 보유 기간이 1년 미만인 경우 70%, 1년 이상인 경우 60%의 세율을 곱해서 양도세가 결정되게 됩니다. 내용을 확인했다면 저장하거나 신고서를 바로 제출할 수 있습니다.


    양도세신고 12

    20. 다음 화면으로는 양도세 신고서 접수증을 확인할 수 있습니다. 저의 경우에는 마이너스 프리미엄 (손실)인 거래여서 양도세가 나오지 않아 아래 화면에서는 버튼을 볼 수 없는데요. 납부해야 하는 양도세가 있는 경우에는 신고서 접수증 화면에서 납부하기 버튼과 납부서 조회(가상계좌확인) 버튼을 볼 수 있습니다. 


    양도세신고 14

    21. 양도세를 신고했다면 해줘야 하는 것이 있는데요. 바로 지방세 신고와 관련 증빙자료를 업로드하는 것입니다. 신고내역 조회 화면에서 조회하기 버튼을 누르면 신고한 내용이 뜨게 되는데요. 지방소득세란의 신고 이동 버튼을 누르면 지방소득세 관련 페이지가 뜨게되면서 해당 내용으로 지방소득세 신고를 바로 할 수 있게 됩니다. 지방소득세는 양도세의 10%입니다.


    양도세신고 16

    22. 지방소득세까지 납부하였다면 이제 증빙서류를 제출할 차례입니다. 양도세 신고화면 중 신고 부속 증빙서류 제출을 클릭한 후 조회 버튼을 누르면 신고한 양도세 건이 나오게 됩니다. 부속서류란에 있는 첨부하기 버튼을 클릭합니다.


    양도세신고 18

    23. 신고 부속서류 제출 화면이 보이게 되는 데요. 파일 선택 후 업로드 하면됩니다.


    양도세신고 19

    분양권 양도세 신고시 제출 서류

    분양권 전매 후 양도세 신고시 제출 서류는 아래와 같습니다. 대부분 부동산 거래시 부동산 중개인이 챙겨주는데요. 받지 못했다면 연락하여 필요한 서류를 챙겨달라고 해야 합니다.

    • 아파트 분양 계약서 (아파트 공급 계약서)
    • 아파트 발코니 확장 및 옵션 계약서 (계약 금액 나와 있는 부분
    • 부동산 매매 계약서 (분양권 매매 계약서) 
    • 부동산 실거래 신고 필증 (부동산에서 챙겨주지만, 챙겨주지 않을 경우 아래 링크의 글을 참고하셔서 PDF로 저장하시면 됩니다.)
    • 중개 수수료 현금영수증 
    • 정부 수입인지 (필요시)

     

    부동산 실거래 신고필증 발급 방법

    부동산 실거래 신고필증 발급 방법 – 공인중개사를 통한 거래의 경우 부동산 실거래 신고를 공인중개사가 대신하게 되지만, 직거래의 경우에는 부동산 실거래 신고를 매수인과 매수인이 공인인

    antennagom.com

    이번 글에서는 분양권 양도세 신고 방법 (분양권 전매 후 셀프 신고하기)에 대해서 알아봤습니다. 지금까지 안테나곰이었습니다.

     

     

    분양권 전매 후기 (분양권 팔때 전매 절차, 유의사항 및 인지세, 세금, 부동산 중개수수료 정리)

    분양권 전매 후기 (분양권 팔때 전매 절차, 유의사항 및 인지세, 세금, 비용 정리) – 이번 글에서는 분양권을 팔때 절차, 유의사항, 인지세, 부동산 중개 수수료에 대한 정리를 해보도록 하겠습니

    antennagom.com

    댓글 남기기