분양권 전매 후기 (분양권 팔때 전매 절차, 유의사항 및 인지세, 세금, 부동산 중개수수료 정리)


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분양권 전매 후기 (분양권 팔때 전매 절차, 유의사항 및 인지세, 세금, 비용 정리) – 이번 글에서는 분양권을 팔때 절차, 유의사항, 인지세, 부동산 중개 수수료에 대한 정리를 해보도록 하겠습니다.

 

분양하는 아파트를 청약을 받는 것도 사실 한번 있을까 말까 하는 일인데요. 해당 아파트를 전매하는 경우는 더 적어서 대부분 처음이실 것 같습니다. 저 역시도 마찬가지여서 이번에 청약받은 아파트를 전매하면서 경험한 일을 정리해 보려고 합니다. 계획이 있으신 분들께 도움이 되었으면 좋겠습니다. 혹시라도 보충해야 할 부분이 있다면 덧글로 남겨주시면 추가하겠습니다.

목차

    분양권 전매 절차 (분양권 전매방법)

    1. 분양권 부동산에 내놓기

    분양권을 매도할 의사가 생겼다면, 부동산에 내놔야 겠죠. 단지 근처에 부동산에 연락하면 매물을 받습니다. 분양받은 곳이 본인 집에서 멀다면, 네이버 지도를 보고 분양받은 아파트 단지의 근처 부동산에 연락해보는 것이 좋습니다. 일반 매물은 부동산끼리 연계해서 매매가 되는 경우도 있는데요. 분양권의 경우에는 해당 부동산 업체가 가지고 있는 매물을 위주로 브리핑이 되기 때문에, 빨리 매도를 하고 싶다면 되도록 다양한 부동산에 매물을 내놓는 것이 좋을 수 있습니다. (안팔리는 매물의 경우 20군데 넘게 내놓으신 분도 봤습니다.)

     

    부동산에 매물을 내놓을 때는 전화로 금액 얘기를 상세하게 하는 것보다는 통화가 길어지므로 내놓는 의사를 밝히고 분위기 등만 물어보고 명함을 문자로 보내주시면 가격을 정리해서 드리겠다고 하는 것이 편합니다.

     

    부동산 명함을 받으면 해당 번호로 분양가 / 확장비 / 옵션비용과 내용 / 받고 싶은 프리미엄을 따로 따로 적은 후 총 합계 금액을 정리해서 문자로 보내주는 것이 편합니다. 

     

    유의하셔야 하는 부분은 잔금대출 여부에 대해서도 몇 회까지 신청이 되어 있는지, 그 중 얼마의 금액을 갚았는지 얘기를 해야 나중에 거래할 때 오해가 안생기게 되더라구요. 

     

    또한, 매물을 내놓을 때 미리 분양권 전매 시 부동산 중개 수수료에 대해서 물어보는 것이 좋습니다. 

    일반적인 수준으로 받는다면, 그게 얼마인지 법정수수료 대로 받는 건지 다시 한번 확인하는 것이 좋습니다.

    2. 집주인 인증 절차

    부동산에 분양권을 내놓으면 집주인 인증 절차에 필요하다고 계약서 일부분과 옵션 계약서 등을 사진을 찍어 보내라고 요구하는 경우가 대부분입니다. 네이버 부동산에 집주인이라고 인증마크가 붙으면 좀 더 주목도가 높아지기 때문이긴 한데요. 분양권 계약서 중 주민등록번호 뒷자리가 모두 노출된 페이지도 있으니, 해당 페이지를 보낼때는 뒷자리는 가려서 보내시기 바랍니다. 그런 부분을 안내하지 않는 부동산 업체도 있었습니다.

     

    제 경우에는 몇 몇 부동산의 경우 다른 사람의 계약서 (이름, 인감도장, 주소 까지 적힌)를 예시라며 문자로 보내주는 업체도 있었습니다. 그런 부동산은 제 계약서도 그렇게 돌려질 까봐 사실 더 진행은 안하게 되었습니다.

     

    3. 가계약 절차

    분양권을 매수하시려는 분이 부동산에서 브리핑을 듣고 사고 싶다고 하시면, 부동산에서 매도인에게 연락을 해서 가계약금을 받을 계좌를 달라고 합니다. (의견이 다를 수 있지만, 찾아본 바로는) 매도자나 매수자가 변심하여 가계약금을 받은 후 계약 파기시에는 변호사 분들도 가계약금 반환과 배액배상에 대해 의견이 분분할 정도로 골치가 아파집니다. 때문에 매도인의 경우 가계약금을 받을 계좌를 주기 전에 해당 계약내용으로 정말 진행을 할 것인지 다시 한번 생각해 보시는 것이 좋겠습니다. 

     

    4. 계약서 작성

    가계약금을 받고 나고, 시간을 조율하여 계약서를 만나서 작성하게 됩니다. 이때는 분양계약서 (옵션 서류등 포함)과 신분증, 도장을 지참후 해당 부동산에 방문하여 매수인과 만나 계약서를 작성합니다. 계약시 도장은 인감도장이 아니어도 상관없습니다. 계약서 작성시 분양계약서는 부동산에서 보관하게 됩니다. 분양권은 등기가 나온 상태가 아니기 때문에 분양계약서에 의존하여 계약시 온 매도인이 해당 아파트를 실제로 소유하고 있는지를 판단할 수 밖에 없습니다. 하나의 분양계약서로 여러 사람과 매도 계약을 체결한 사기 거래도 과거 있었고, 그렇다고 거래되지 않은 계약서를 매수인에게 줄 수도 없기 때문에, 제3자인 부동산에서 분양계약서를 보관하게 됩니다. 다만, 매도인은 분양계약서를 주었다는 것을 확인 받기 위해 부동산에서 자신의 분양계약서를 보관하였다는 보관증을 받거나 보관하고 있다는 확인 문자를 받아 두는 것도 좋습니다.

     

    5. 계약서 작성시 유의할 점

    가장 중요한 것은 계약서입니다. 이후 절차나 정산 금액은 계약서에 따라 진행되기 때문에 계약서 작성시 금액이 맞는지 체크해야 하고 추가로 부담해야 되는 부분이 있는지도 확인해야 합니다. 특히 중도금 대출에 대한 이자 부담을 누가 할 것인지에 대한 내용을 특약사항으로 넣어야 합니다. 중도금 이자 후불제 단지의 경우 대부분 후불제 이자도 매수인이 부담하는 경우가 많지만, 중간 정산을 할 경우에는 해당 부분에 대한 정산 / 납부는 누가 할 것인지에 대한 내용도 넣게 됩니다. 또한, 인지세에 대한 내용도 있는데요. 인지세 부담을 가끔 매도인, 매수인 50% 씩 부담하는 경우도 있어서 확인이 필요합니다. 제 경우에는 인지세는 제가 부담하였습니다.

     

    6. 중도금 입금

    부동산에서 신고상 필요하다고 중도금을 적게라도 해야 한다고 하더라구요. 그래서 중도금을 잡아놨습니다만, 크게 의미있는 금액은 아니었습니다. 중도금 입금을 매수인이 잊어버리는 경우가 있었는데요. 부동산에서 중도금일에 언질을 주던가 했어야 하는데, 부동산, 매수인 모두 잊어버리고 저만 기다리는 상황이 어이없는 경우가 있었습니다.

     

    7. 매도용 인감증명서 준비

    은행 업무와 분양사무실 명의 변경 신청시에 매도용 인감증명서가 필요합니다. 매도용 인감증명서는 매수하는 사람의 인적사항을 알아야 하므로, 계약서에 나온 매수인의 인적사항을 적어 매도용 인감증명서 2장을 미리 발급해 놓습니다.

     

    부동산 직원(사장)은 매매계약서를 시군구청 지적과에 신고하고, 실거래가를 신고합니다. 계약일은 확인해 보니 가계약금을 받은 날짜로 쓰여 있더군요. 매매계약서해도 해당 날짜가 계약일로 잡혀 있습니다.

     

    8. 중도금 대출 승계

    중도금 대출 승계와 명의변경, 잔금 받는 것은 하루에 이뤄집니다. 중도금 대출 승계부터 명의변경, 잔금 받는 날에 부동산 직원(사장님)이 동행하여 문제가 없는지 같이 봐주게 됩니다. 

     

    중도금 대출 승계는 중도금 대출을 받은 은행 지점에 가서 처리하게 됩니다. 저의 경우 분양받은 단지와 한시간 정도 떨어진 은행 지점이라 그나마 다행이었는데요. 같은 단지라도 여러 지점으로 나누어 취급하는 경우도 있기 때문에 지방 지점인 경우에는 한달에 한번 직원이 해당 지역으로 출장와서 처리한다고 하니 그만큼 명의변경일 / 잔금일이 밀릴 수 밖에 없는 경우도 있습니다. 중도금 대출 승계 작업은 매수자의 경우 필요한 서류도 많고 시간도 오래 걸리나 매도인의 경우 매도용 인감증명서와 인감도장, 신분증만 있으면 되었고 소요시간도 오래 걸리지 않았습니다. 때문에 매수인이 먼저 와서 서류작성을 하고 있는 동안 도착하여 매도인이 승계절차에 동의하면 되었습니다. 

     

    9. 분양사무실에서 명의 변경 신청

    분양사무실에서 명의 변경을 신청하게 됩니다. 분양사무실에서 매일 해당업무를 하지 않고 특정한 날짜에만 예약 형식으로 시간을 정해 명의 변경을 신청하게 되는데요. 예약이 다 찰 경우에는 날짜를 기다려야 하는 경우도 있었습니다. 제가 매도한 단지의 경우 2주에 한번 수요일만 명의변경을 해주었습니다. 부동산 직원(사장님)이 보관하고 있던 아파트 계약서와 부동산에서 작성한 부동산 매매 계약서 사본을 분양사무실 직원에게 전달하고 매도인과 매수인은 분양사무실에서 작성라는 서류 몇 개에 인적사항을 적습니다. 이때에도 매도용 인감증명서가 필요하며, 인감도장, 신분증이 필요합니다.소요시간은 20분 정도 걸리게 됩니다.

     

    10. 잔금 입금

    명의 변경 신청까지 끝났으면 이제 남은 잔금을 입금받게 됩니다. 계약서를 기준으로 잔금이 표시되어 있는데요. 해당 잔금을 입금 받으면 계약이 끝이 납니다. 이제 새로운 신축 아파트에서 사실 매수인에게 좋은 덕담을 드리고 어색하니 서로 다른 방향으로 헤어지면 됩니다.

     

    11. 부동산 중개 수수료 입금

    부동산 중개 수수료를 입금합니다. 미리 협의된 중개 수수료가 있다면 해당 금액대로 보내면 됩니다.

     

    12. 실제 명의 변경

    실제 명의 변경까지는 좀 시간이 걸리게 됩니다. 분양사무실에서의 얘기로는 2주 정도면 처리가 되지만 밀려 있는 경우에는 4-5주 정도도 걸린다고 하더라구요. 이런 저런 이유로 명의변경을 빨리 해야 하는 경우에는 좀 이런 부분이 어려울 수 있을 것 같습니다.

     

    13. 양도세 신고

    양도세 신고는 마이너스 프리미엄이든 무피이던 프리미엄을 받고 팔았던 2개월내에 매도자가 직접 양도세 예정 신고를 해야 합니다. 부동산에서는 따로 해주지 않습니다. 또한 여러 채를 매도한 경우에는 다음해 5월 종합소득세 신고시 양도세를 확정신고해야 합니다. (1채를 매도하여 양도세 예정신고를 한 경우 다음해 확정신고하지 않아도 됩니다.)

     

    부동산 중개 수수료

    부동산 중개 수수료에 대해서는 따로 적어야 할 것 같은데요. 이 부분에 대해서 말이 참 많습니다. 저 역시 얼마를 받으실 지 몰라서 중개 수수료를 매물 내놓을 때 문의를 했는데, 일반적인 수준으로 받는다라고만 듣고 급하게 매도를 해야 하는 상황이라 그렇게 알고 있었는데 이 부분이 나중에 큰 문제가 있었습니다.

     

    부동산 중개 수수료는 법적 수수료율이 정해져 있습니다. 해당 기준 이상으로 받으면 불법인데요.

     

    거래금액 상한요율 한도액
    5천만원 미만 0.6% 25만원
    5천만원 미만 ~ 2억원 미만 0.5% 80만원
    2억원 이상 ~ 9억원 미만 0.4%
    9억원 이상 ~ 12억원 미만 0.5%
    12억원 이상 ~ 15억원 미만 0.6%
    15억원 이상 0.7%

    분양권의 경우 거래 당시까지 불입한 금액과 거래 당시까지 대출된 금액 여기에 프리미엄을 더한 금액에 대해 중개 보수 수수료가 결정됩니다. 예를 들어 계약금 4천만원과 중도금 대출 3회차까지 나온 아파트에 프리미엄 2천만원을 받고 매도하는 경우에는 계약금 10% 4천만원 + 3회차 대출 1억 2천만원 + 프리미엄 2천만원 하여 1억 8천만원이 거래 금액이 되고 이는 2억원 미만이므로 0.5%인 90만원이지만, 2억 미만일 경우 최대 한도액이 80만원이라 법적 중개수수료는 80만원이 됩니다. 

     

    하지만, 분양권에 경우 이런 중개 수수료와 상관없이 지역별로 담합을 하는 경우가 꽤 있다고 하고, 제가 매도한 단지의 경우에도 법적 수수료는 104만원이었으나 컨설팅의 목적으로 200만원의 금액을 중개수수료로 요구하였는데요. (그것도 얘기할때마다 일반적인 수준 >  계약시 언뜻 150만원 > 잔금 후 200만원 으로 얘기할 때마다 바뀌더라구요. 이렇게 불법 수수료를 받은 경우에도 현금영수증의 경우 법정 수수료 만 현금영수증을 해주기 때문에 이런 부분에 대한 불만이 많으시더라구요. 

     

    중개 수수료의 경우 유망지역은 300만원, 500만원을 요구하는 경우도 있다고 하니 사실 매물을 내놓을때 부터 중개 수수료에 대한 내용을 확인하시고 내놓는 편이 좋긴 합니다. 급하게 팔아야 하는 경우에는 사실 어느정도의 불이익을 감수할 수 밖에 없지만, 그럼에도 어느정도까지 손해를 봐야 하는지는 확인하는 것이 계약을 끝나고 보니 좋겠더라구요. ( 잔금을 하니 수수료가 처음 얘기보다 더 올라가서 당황했습니다. )

     

    분양권 전매 후 느낀점

    1.

    분양권을 매도하면서 투자용으로 청약을 받으시는 경우도 있겠지만, 저의 경우 가족과 같이 살 집으로 청약을 받았기 때문에 터파기부터 기초가 올라가고 샷시가 붙고 내장재가 붙는 모습을 보며 입주일을 기다리며 매일 청약 받은 아파트에서 들어가 사는 상상을 했었습니다. 낯선 곳이었기 때문에 주변 시장이나 상가, 거리로 매번 네이버 지도 로드뷰로 확인도 해보고 현재 사는 집과 멀리 떨어진 곳이지만 일이 하기 싫을때는 지어지는 모습을 보러 가서 열심히 살자는 다짐도 해보고 했었습니다. 이제 입주가 얼마 안남은 시점에서 이렇게 매도를 하게 되니 명의 변경을 하고 분양사무실을 나올 때의 감정이 참 시원섭섭하더라구요. 상황이 좋지 않아 분양 받은 금액보다도 손해도 많이 보고 매도를 하게 되었지만 금액적인 부분보다는 감정적인 부분이 좀 많이 아쉬웠습니다. 가까운 곳에 바로 단지가 있어서 단지 옆을 걸으며 내려오는 길에 다 지어지고 외장 도색을 한참 하는 것을 보고 있으니 제가 기다린 2년넘는 시간에 대한 생각도 개인적으로는 들기도 했습니다.

     

    2.

    부동산에서는 많은 부분을 도와주셨고, 제 급한 사정으로 부탁드리게 되어 그나마 매수인을 빨리 찾을 수 있었고, 그로인해 감사한 마음이 들었습니다. 사장님도 굉장히 좋으신 분이셨고, 실장님도 좋은 분이었지만, 어떤 부분은 일처리를 잘 하지 못하셨고, 계약이 끝난 지금도 중도금 대출이자 관련하여 처리가 안되 아직도 기다리고 있는 중입니다. 더구나 수수료 부분역시 좀 마음에 들지 않았습니다. 이런 부분에 있어서는 미리 협의를 하고 했다면 어땠을까 하는 생각이 들더라구요. (자꾸 말이 바뀌는 부분이 참 아쉽더군요. 분명히 150이라고 얘기하셨는데 그런 적 없다고 하시니.. 차라리 계약시 녹음하는게 나았을 것 같습니다.) 특히 분양권에 대한 중개 수수료의 경우 이런 식의 요구를 당하시는 분들이 같은 단지에서도 꽤 있었습니다. 비단 매도한 단지 외에도 카페에서 찾아봐도 지역별로 요구하는 컨설팅 명목의 불법 중개수수료 금액도 나와있는 만큼 공공연하게 요구되어 지는 편입니다. 입금 후 신고하고 차액을 돌려 받았다는 어떤 분 말씀도 있긴 하셨는데요. 그런 것도 사실 껄끄럽기 때문에 차라리 미리 협의 하는 게 좋지 않을까 싶습니다. 저의 경우는 협의 후 조금 더 드리는 선에서 끝냈습니다.

     

    3.

    매수인과 매도인의 입장은 차이가 날 수 밖에 없습니다. 매수인은 조금이라도 싸게 사고 매도인은 조금이라도 비싸게 팔고 싶어하는 것이 당연하긴 합니다. 하지만, 결국은 계약을 하고자 하는 마음은 매수자나 매도인이나 마찬가지인 것 같더라구요. 매수인께서 대출이자 일부 부분에 대한 정리를 요청하셨고, 저는 그 부분에 대한 고려가 없었기 때문에 이미 분양가보다 싸게 매도하는 데 추가적인 손해라 좀 당황하기도 하고 기분도 많이 상한 상태였는데요. 매수자 분의 입장에서는 또 그럴 수도 있을 것 같다는 생각에 계약은 계속 진행하였습니다만, 사실 서로 다 사람이 하는 일이기 때문에 큰 금액이 오가는 부동산 거래에서 작은 금액의 경우 서로 간의 협의를 통해 감정이 상하지 않는 선에서 마무리 하는 것이 좋은 것 같습니다. 

     

    4.

    부동산은 매수인의 편일 수 밖에 없습니다. 왜냐면 매도인의 경우 해당 분양권을 팔면 더이상 그 지역에 살지 않기 때문에 볼 확률이 높지 않은 반면에 매수인의 경우 관계를 잘 형성해 놓으면 매수인이 전세나 월세를 놓는 경우도 있기 때문에 해당 부분에 대한 중개수수료를 계속 얻을 수 있기 때문입니다. 때문에 협의가 필요한 상황에서 부동산에서 어떤 방법을 제시한다면 다시한번 본인 입장에서 신중히 생각해 봐야 합니다. 

     

    이번 글에서는 분양권 전매 후기를 정리해 봤습니다. 지금까지 안테나곰이었습니다.

     

     

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