분양권 손피 뜻과 프리미엄 계산 방법 (양도세 매수자 부담액 계산)

분양권 손피 뜻과 프리미엄 계산 방법 (양도세 매수자 부담액 계산) – 부동산 거래시에는 너무나 다양한 평소에 듣지 못한 단어들이 많기 때문에 처음 들으면 이게 뭔가 싶은데요. 특히 손피 개념과 같이 새롭게 만들어지는 단어도 있는데다, 세금과 같은 부분은 한번에 이해하기 좀 어려운데요. 이번 글에서는 분양권 거래시 손피의 뜻과 양도세 매수자 부담 시 프리미엄 계산 방법에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

분양권 거래시 손피 뜻이 뭔가요?

흔히 분양권 거래시 프리미엄 금액에 대한 것은 알고 계실텐데요. 분양받은 금액에 웃돈을 주는 것을 프리미엄이라고 하고 줄여서 피(P)라고 하기도 합니다. 요즘같이 부동산 경기가 좋지 않을때는 마이너스 프리미엄 (줄여서 마피)이 생기기도 하는데요. 때때로 손피라는 단어도 등장하기 때문에, 의아하실 수도 있겠습니다.

손피라는 것은 간단히 말하면 매도자 손에 양도소득세를 제외하고 실제로 들어오는 프리미엄 금액을 말합니다. 이를 위해서는 양도세를 매수자 부담으로 매매 계약을 체결하는 것인데요. 이러한 거래를 양도세 매수자 부담이라고 합니다. 먼저 현재 (*2023년 4월) 양도소득세율 부터 알아보고 실제적으로 손피 계산 방법을 알아보도록 하겠습니다.

양도소득세 + 지방세

	주택 / 아파트 분양권	오피스텔 분양권	주택 / 아파트 입주권
당첨일로부터 1년 내 팔 경우	77%	55%	77%
당첨일로부터 2년 내 팔 경우	66%	44%	66%
2년 이상	66%	기본세율	기본세율

양도소득세는 분양권을 양도(매도)할때 내는 세금인데요. 양도 소득에 대한 세금이기 때문에 프리미엄에 따라 양도소득세가 달라지게 됩니다. 여기에 지방세를 포함하게 되면 분양권의 경우 양도소득에 대한 1년 이내 77%, 2년 이내 66%의 양도소득세, 지방세를 내게 됩니다.

분양권 손피 프리미엄 계산 방법 (양도세 매수자 부담액 계산방법)

분양권에 대해 프리미엄 1천만원을 기준으로 각 상황별 설명을 해보겠습니다. 

일반 거래 계산

당첨일로부터 1년 내 팔경우 위의 양도소득세+지방세 기준으로 77%의 세금을 내게됩니다. 그럼 프리미엄 1천만에 팔았지만 매도자의 순수익은 세금을 제외한 422만 5천원이 됩니다.

양도세(지방세포함) 계산 방법 = ( 프리미엄 (양도차액) 1천만원 – 기본공제 250만원 ) X 77%

1. 프리미엄 1천만원에서 기본공제 250만원을 뺍니다 = 750만원
2. 750만원 X 77% = 577만 5천원이 양도세(지방세 포함) 입니다.
3. 프리미엄 1천만원에서 양도세를 제외하면 422만 5천원이 순수익이 됩니다. 

일반 거래 계산 (매도자가 수익으로 1천만을 그대로 받고 싶을 경우)

위에서 말씀드린 대로 프리미엄 1천만원에 팔았지만 순수익은 422만 5천원 밖에 안되는데요. 이때 매도자가 1천만원을 순수익으로 받고 싶은 경우는 어떻게 될까요.

일반 거래 프리미엄 금액 = ( 받고싶은 금액 – 250만원 X 0.77 ) / 0.23

위와 같이 계산하면 되는데요. 양도세를 제외하고 1천만원이 남아야 하므로 계산시 3510만원정도를 받아야 매도자의 순수익이 1천만원이 됩니다. 하지만, 프리미엄 1천만원과 프리미엄 3510만원의 차이는 3.5배 정도 차이가 나기 때문에 매수자에게 많은 부담이 되게 됩니다. 여기서 나온 것이 손피의 개념입니다.

손피 거래 계산 방법 (양도세 매수자 부담액 계산)

만약 양도세를 매수자가 부담한다면 계산은 이렇게 됩니다.

• 매도자가 원하는 프리미엄 1천만원에 대한 양도세 (지방세포함) 77%인 577만 5천원을 매수자가 부담합니다.
• 1차 양도세 577만 5천원에 대한 77%인 444만 6,750원이 2차 양도세로 발생됩니다.
• 따라서 매수자의 경우 프리미엄 1천만원 + 1차양도세 577만 5천원 + 2차양도세 444만 6,750원 = 2,022만 1,750원을 내게 되며, 매도자의 경우 1천만원이 순수익이 됩니다.

	매수자 부담	매도자 수익
일반 거래시	1천만원	422만 5천원
일반 거래시 (매도자 수익 1천만원시)	3510만원	1000만원
손피거래시	2022만원	1000만원

위와 같이 매도자 수익 1,000만원에 맞출 경우에는 일반 거래시 3510만원 손피거래시에는 매수자가 2022만원으로 차액이 1500만원정도 발생이 됩니다. 더구나 양도세 매수자 부담은 불법도 아니어서 사실상 매수자, 매도자 양쪽을 위한 거래 방법일 수 있겠죠.

손피 거래 (양도세 매수자 부담)은 불법인가요?

손피 거래의 경우 매수자가 매도자의 양도세를 대납하는 것이 불법은 아닙니다. 다만, 세금 신고는 매수인이 총 부담하는 양도소득세 (1, 2차 양도세)를 프리미엄 가액에 포함하여 실거래 신고를 해야 합니다. 또한, 매수자가 양도소득세를 얼마나 부담하는지 계약서에 명시해야 합니다. 매수자가 계약서에 아무런 조건을 기재하지 않은 채 양도세를 대신 납부할 경우에는 이는 증여가 되어 증여세의 대상으로 과세가 될 수 있다는 점 유의하시기 바랍니다.

손피계산기

손피 거래시 매수자 부담금액의 계산을 쉽게 할 수 있도록 손피계산기 링크를 붙여넣습니다. 또한, 해당 링크의 계산기로는 일반 거래시 매도자가 받는 프리미엄을 기준으로 매수자 부담금액과의 차이를 쉽게 알 수 있도록 되어 있으니 참고해 보시기 바랍니다.

이번 글에서는 분양권 거래시 손피 뜻과 양도세매수자 부담 시 프리미엄 계산 방법에 대해서 알아봤습니다. 지금까지 안테나곰이었습니다.