월세 임대료 5% 인상액, 전세 임대료 월세 전환시 5% 상한액 계산 방법

이번에 통과된 임대차 3법에는 임차인보호를 위한 전월세상한제가 들어있습니다. 계약 갱신 시 기존 임대료의 5% 이상 증액을 못하도록 되어있는 제도인데요. 최근 부동산 폭등으로 전세 월세가 굉장히 오르고 있다고 해서 많은 분들이 걱정중이신데, 임대차 3법으로 정부가 의도한 대로 조금이라도 안정되었으면 하는 바램입니다.

임대차3법의 입법으로 인해 다양한 목소리 들이 나오고 있는데요. 궁금한 것은 전세 임대료를 월세로 전환할때 얼마를 받아야 하는지, 또는 월세의 경우 임대료가 5% 인상한다면 얼마까지 인상할 수 있는지 궁금하실 겁니다.

먼저 전세의 경우 5% 인상이라고 하면 사실 계산이 굉장히 쉽습니다.

1억 전세로 지금 계약이 되어있다면 갱신시 5% 상한된 1억 5백만원까지는 합법적으로 상향이 가능합니다.

하지만, 전세 임대를 하다가 월세로 전환하거나 현재 월세 임대중이라면 계산이 좀 복잡해 지는데요.

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전세 임대료 월세 전환 공식

간단하게 계산기를 통해서 구할 수 있는 방법이 있습니다만, 그건 아래에 소개해 드릴께요. 전세 임대료 월세 전환시 5% 상한 방법의 원리 부터 알아보도록 하겠습니다.

만약 5000만원 보증금에 월세 100만원을 월세로 받고 있다면, 전세로 변환하는 방법은 이렇습니다.

월세에서 전세로 변환시 -> 보증금 + 1년치 월세인 1200만원(100 X 12개월) ÷ 전월세변환율

전월세 변환율은 2020년 8월 현재 한국은행 기준금리 0.5%에 3.5%를 더하여 구할 수 있습니다.

그러므로 2020년 8월 현재 전월세 변환율은 4%인데요.

1200만원을 4%로 나누면 됩니다. %는 100분율이므로 1200만원 ÷ 4 한 값에 100을 곱하면 3억원이 됩니다. 여기에 기존 보증금 5000만원을 더하면 3억 5천만원이 됩니다.

그렇다면 5000만원 보증금 / 월세 100만원은 = 전세 3억 5천만원과 같다는 것을 알 수 있습니다.

갱신시 5% 상한이 되므로 1750만원까지 상향할 수 있습니다.

그럼 이것을 다시 월세로 전환해야 하는데요.

5% 상한한 3억 7650만원에서 보증금 5천만원을 먼저 뺀 금액 3억 1750만원을 월세로 변환합니다.

전세에서 월세로 변환시 -> ( 전세액 – 보증금 ) X 전월세변환율

3억 1750만원에 2020년 8월 기준 전월세변환율인 4%(한국은행기준금리 + 3.5%)를 곱합니다.

그럼 1270만원이 되는데요. 이게 1년치 월세이므로 12로 다시 나눠주면 105만 8333원이 됩니다.

그러므로 106만원이상 받으면 않됩니다. 갱신할때는 보증금 5000만원 / 월세 105만원 이하로 갱신하면 규정에 맞게 됩니다.

렌트홈 계산기로 좀 더 쉽게 전월세 임대료 5% 상한액 계산하기

위의 방법이 전환공식인데요. 이게 사실 이해만 하면 쉽지만, 일일이 계산하기는 복잡할 수 있습니다.

정부에서 운영중인 임대 사업자 사이트인 렌트홈이라는 곳에서 임대료 상한액을 바로 계산해 주는 계산기 서비스를 제공하고 있는데요.

월세 임대료 5% 인상액, 전세 임대료 월세 전환시 5% 상한액 계산 방법 2

아래와 같이 변경전 임대 보증금과 월입대료를 넣으면 바로 계산이 됩니다. 아래에는 전월세전환율 계산을 위한 기준금리 내역이 나오는데요. 현재는 2020년 5월 28일 기준으로 0.5%로 적용이 자동으로 됩니다. 계약 갱신시의 기준금리를 따르므로 갱신시 금리를 확인해 보셔야 합니다.